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利润靠投资收益贡献?上市18载 分析首创置业拟私有化背后暗藏经营困局?

发布时间:2021-07-23 15:35 阅读(38) 评论(0)

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利润靠投资收益贡献?上市18载 分析首创置业拟私有化背后暗藏经营困局?

  2020年,首创置业及合营公司、联营公司售楼签约金额为708.6亿元,较上年减少12.3%,与2018年签约销售金额706.4亿元相比,增幅微乎其微

  《投资时报》研究员王子西

  上市18年后,这家房地产公司选择退市。

  近日,首创置业股份有限公司(下称首创置业,2868.HK)发布公告,将与要约人北京首创城市发展集团有限公司(下称首创城市发展)合并,并向港交所申请退市。

  截至该公告,首创置业已发行43.63亿股,其中H股15.31亿股、内资股24.74亿股、非H股外资股3.58亿股。根据合并协议,前提条件及条件达成后,要约人将向首创置业支付如下注销价:H股现金作价2.8港元/股;非H股外资股及内资股注销价均为2.33元(人民币,下同)。如此一来,首创城市发展共计支付注销价约为52.90亿港元。

  截至7月22日,该公司收盘价为2.5港元/股,总市值约109亿港元。若以该日收盘价计算,首创置业拟私有化的注销价溢价约12%。

  关于退市原因,首创置业表示,H股交易流动性长期处于较低水平、股权融资渠道受限、维持上市地位成本不断上升等,令上市失去了原意。H股退市后,公司将成为首创集团全资持有的非上市公司,既节省相关上市成本,与首创集团的联系也更紧密,有利于后者给予资本支持。

  梳理首创置业发展,《投资时报》研究员发现,作为一家房企,该公司一度专注“五大核心城市”、放弃三四线城市的战略布局,或令公司错失快速扩张的“时间窗口”。即便在2018年初提出战略转型,但从经营数据来看,该公司始终未能达到“千亿元”销售规模。

  此外,仅从2014年至2020年财务指标来看,近7年来,该公司未重述的投资收益占营业利润比例较大。其中,2018年、2019年投资收益占营业利润比值高达102.39%、100.75%。如若再分拆投资收益,除了个别年度,首创置业处置子公司、联营及合营公司的收益几乎都占到年度投资收益过半比例。

  时至2020年,首创置业投资收益为15.71亿元,其中处置相关资产为零;净利润录得为12.72亿元,较上年同期腰斩。

  首创置业近半年股价走势(港元/股)

  数据来源:wind

  错失发展“时间窗口”

  公开数据显示,首创置业成立于2002年,次年在香港联交所主板上市交易。目前,该公司以住宅开发、奥特莱斯综合体、城市核心综合体、土地一级开发为核心业务线,并以文创、高新产业地产开发及长租公寓等创新业务为补充。

  2014年,首创置业曾推出“新五年战略”,将住宅业务线聚焦在北京、天津、上海、重庆和成都五大核心城市。2014年至2017年,该公司实现签约销售金额为248.6亿元、325.1亿元、455.1亿元、558.5亿元,同比增长26.8%、30.8%、40%、22.7%。

  值得注意的是,2014年,京津签约销售金额占比为57%。很快,这一纪录便被刷新。2015年至2017,该公司京津沪签约销售金额占比分别为64.19%、74.25%、67.04%,均超过60%,且北京签约销售金额的占比也由30%逐年递增至40.44%。可见,该公司对京津沪、对大本营北京的业务依赖。而此时,行业内规模房企已从全国布局中受益。放弃三四线城市、专注一二线,令首创置业错失快速扩张的“时间窗口期”。

  事实上,2018年初,首创置业提出战略转型,将投资区域由核心城市升级为京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大核心城市圈,同时推进海外布局。而且,该公司还提出“2018年保底750亿元、力争800亿元,2019年实现1000亿元,2020年1400亿元”的三年计划。不过,从已公布的业绩来看,“千亿元计划”始终没有实现。

  2020年,该公司及合营公司、联营公司售楼签约金额为708.6亿元,较上年减少12.3%,与2018年签约销售金额706.4亿元相比,也几乎是在原地踏步。

  而该公司2020年的销售情况与京津冀区域销售下滑有关。该年,京津冀、长三角、粤港澳签约销售金额分别为309.48亿元、217.41亿元、36.55亿元,同比变动幅度为-36.89%、11.68%、20.79%。粗略计算,长三角、粤港澳共计增加29.03亿元销售金额,远不能堵上京津冀约181亿元的销售下滑缺口。

  依靠投资收益“造血”?

  此外,从利润端来看,2014年至2018年,首创置业未经重述的营业利润分别为28.75亿元、36.09亿元、38.29亿元、38.35亿元、31.60亿元,同比变动幅度分别为18%、26%、6%、0.2%、-18%,营业利润始终未能突破40亿元关口,且增速出现持续下滑趋势。

  值得一提的是,在上述五个会计年度,该公司未经重述的投资收益分别为12.42亿元、15.13亿元、13.18亿元、3.53亿元和32.35亿元,分别占到各年度营业利润的43.19%、41.92%、34.42%、9.19%、102.39%。从数据来看,投资收益所占营业利润比值较大,尤其是2018年,投资收益竟然完全覆盖该年度营业利润。

  《投资时报》研究员进一步查阅年报注意到,首创置业投资收益主要包括:按权益法享有或分担的被投资单位净损益的份额、处置子公司投资收益、分步实现企业合并原持股比例按公允价值调整产生的收益、处置联营及合营公司收益、处置交易性金融资产收益等。

  而2014年至2018年,该公司处置子公司投资收益为6.23亿元、13.18亿元、0.85亿元、0.13亿元、9.99亿元;处置联营及合营公司收益为0.2亿元、0元、6.17亿元、0元、6.88亿元。如若粗略计算,上述五年,首创置业处置子公司、联营及合营公司的收益合计分别为6.43亿元、13.18亿元、7.02亿元、0.13亿元、16.87亿元,几乎都占到各年度投资收益过半比例。

  实际上,进入2019、2020年,依靠投资收益“造血”情况并未改变。业绩显示,2019年,首创置业投资收益为35.79亿元,其中处置子公司、合营及联营企业收益合计为18.63亿元,占比过半;而该年度投资收益与营业利润的比值仍高达100.75%。

  时至2020年,该公司投资收益下滑至15.71亿元,其中处置相关资产项为零。但首创置业营业利润为18.01亿元,投资收益占比87.22%;净利润录得12.72亿元,较上年同期的25.69亿元净利润腰斩。可以看到,没有了处置资产、投资收益带来的加持,首创置业自身凭借经营“造血”能力或堪忧。

  首创置业2014年至2020年投资收益与营业利润(亿元)

  数据来源:公司年报

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